ビルというと一般的にはフロアやお部屋を賃貸物件として貸し出していることがほとんどだと思います。

オーナーの皆様、管理やメンテナンスはしっかり行っていますか。

「ウチはしっかりとした管理会社に任せているかに大丈夫」という方も居れば、「店子(テナント)と付き合いも考えて、定期的に訪問している」という方もいるでしょう。

ご所有のビルはオーナー様の資産ですから、しっかりと管理されている方がほとんどだと思います。脅すわけではありませんが、そのビルに突然、雨漏りが始まったらと考えたことがあるでしょうか。ビルなどの大きな建物の場合、その大きさから雨漏りの原因とその浸入箇所を特定するのが難しいケースもあります。管理会社に任せているというオーナーの方にもビルの雨漏りについて知っておいてほしいのです。

一般的な戸建ての木造の建物の場合、雨漏りが起こり、そのままにしてしまうと柱やその骨組みである木材に雨水が染みて、腐食させたり、シロアリ被害が発生して建物がダメになってしまうことは皆様、ご存知だと思います。

では、ビルの場合はどうでしょうか。「コンクリートでできているから、木造のように腐食したり、シロアリに喰われたりすることはないよ」とお考えになる方もいると思います。果たして、本当にそうなのでしょうか。

実はコンクリートでできたビルであっても、木造と同じようにダメになってしまうのです。建物の規模が大きいだけに、木造をよりも酷いことが起こる可能性があります。

ほとんどのビルには鉄筋コンクリートが使われていることはご存知だと思います。鉄筋コンクリートとは文字通り、コンクリートの内部に鉄筋を入れたものです。鉄筋の素材はもちろん鉄です。鉄は水に塗れると極端に錆びやすくなることは言うまでもないでしょう。鉄筋コンクリートにクラックなどが生じ、そこから雨水が入り込むと錆が発生するのです。

 

鉄に錆が発生しますとどんどん拡がっていき、やがては崩れてしまいます。これだけでも大変ことなのですが、鉄筋コンクリートの鉄が錆びるともっと酷いことが起こります。

「爆裂」と呼ばれる現象です。

鉄は錆びるに従い、酸素が付いた分、体積が増えていきます。その分、周りのコンクリートを押し退けていくので、それにコンクリートが耐えられなくなると、割れてしまうのです。これは大変危険な現象で、これまでに割れて落下したコンクリート片によって通行人が怪我をする事故は何件も起こっているのです。当然のことながら、建物の強度も大きく低下します。

 

ビルというとほとんどが直方体の建物で、陸屋根と呼ばれる平らな屋上で軒の無い造りをしています。シンプルな形状なので、雨漏りの原因となる雨水の浸入しやすい部分はある程度、決まっているのですが、建物自体が大きいため、その箇所を特定するのに時間が掛かることもあります。ますば雨水の浸入しやすい部分を知っておきましょう。

陽当りがよく紫外線にさらされている上に、最も風雨を受け止めている部分ですから、傷みやすい部分です。手摺りが設けられ、屋上として活用しているのなら、その傷みにも気付きやすいのでしょうが、そういった設備がなく、人が歩行すること前提としていない場合、目に見える不具合があっても気付かないことが多いのです。

排水口やその周辺にゴミが溜まり、雨水が流れないと雨漏りの原因になります。また、どんな陸屋根にも防水層が設けられており、その防水層を保護するためトップコートが塗布されていますが、紫外線に晒される時間も長いため、10年未満で耐用年数となってしまうことも多いのです。トップコートはこまめに塗り替えてあげましょう。

風で種が飛来したのか、植物が生育してしまうこともあります。植物の根は強く、防水層にも食い込んでいきますので、こちらも雨漏りの原因となります。最低でも1年に1回は点検と清掃をしてあげましょう。

ビルは直方体ばかりではなく、道路に面した部分の上方が斜めに切り取られ、斜壁が設けられているものもあります。これは採光等を確保するために建築基準法で高さ規制が設けられているからです。斜壁は陸屋根のように防水層を設けられているわけではないので、雨漏りしやすい部分です。定期的な外壁塗装が必要です。

この斜壁の部分をくり抜いて、バルコニーを設けているビルもあります。これらバルコニーには人が歩行することを前提として柵が設けられたものとそうでないものが存在します。どちらも陸屋根と同じく、風雨を受け止めている部分ですから、傷みやすい部分です。1年に1回は点検と清掃し、トップコートのこまめな塗り替えをしてあげましょう。

一般的にコンクリートは打設後、完全に乾燥するまで数年かかると言われています。乾燥し、水分が抜けると縮み、クラックができることもあります。打設後の乾燥による収縮は0.05％程度ですが、建物自体が大きいのでバカにできません。また、寒暖によっても、収縮と膨張を繰り返します。

外壁にクラックを発見した場合、0.3mm未満ならそれほど気にする必要はありませんが、定期的にそれ以上の幅に拡がっていないかを点検してあげてください。0.3mm以上の場合は業者に点検してもらい、適切な補修をしてもらいましょう。

戸建てと違って軒や庇がありませんので、外壁に直接、雨がかかります。そのため、窓周辺やサッシ周辺も雨水が浸入してきやすい部分です。

サッシと外壁の取り合いにはシーリング材が充填されているのですが、劣化してくるとひび割れて雨水が浸入しやすくなります。窓の外側にある部分なので、簡単には点検できませんが、歩行可能なバルコニーなどがある場合、点検できる部分もあるでしょう。点検できる部分のシーリング材にひび割れがあった場合は他の部分も同様のことが起こってていてもおかしくありません。業者に相談し、適切な補修をしてもらいましょう。

 

ビルの場合、壁の中をさまざまな配管が走っています。給排水管はもちろんこと、オフィスビル等の場合はエアコンなどのドレン管もあるでしょう。これらがトラブルを起こし、天井に染みができたり、室内に漏水してくることも珍しくないのです。また、室内に盛大に水をこぼしたなど、人間の過失によっても漏水は起こりえます。

テナントとしてビルに店舗やオフィスが入っていて室内に漏水している場合、程度にもよりますが業務に支障をきたすことになります。

店舗であれば、商品を雨から守らなければなりませんし、漏水している一画はお客様の安全を考えた場合、使えないことになります。また現在のオフィスであれば、PCなどが何台もあるでしょう。ご存知の通り、電気製品は水に弱く、少しでも濡れれば即、故障に繋がります。

そのことによってテナントが退去してしまったとしたら、間違いなく悪いうわさが立つでしょう。少子高齢化のため、よほどの大都市でもない限り、賃貸の需要は減っていくと言われています。過当競争に打ち勝つためにもメンテナンスは重要なのです。

雨漏りによって漏電が起こっている場合、電気を使うことができません。そして現在では、電気無しで業務が成り立つことはまずありません。また、漏電は火災を発生させる危険もあります。雨漏りは建物への被害だけでなく、こういった二次被害、三次被害を引き起こすことを忘れないでください。

ご自分で所有しているビルが雨漏りしており、それを修繕しなければならないというのはオーナー様にとって頭の痛い話だと思います。

一方、ビルの雨漏りで経済活動が制限されているというのもご入居者様にとって頭の痛い話です。

補修しても雨漏りが解消されないため、最終的にはご入居者様が退去するということになれば、オーナー様にとってさらに頭の痛い話です。ご入居者様がオフィスでも、店舗でも、お客様やお取引先に「移転のご案内」などを出さねばならず、こちらも手間が掛かります。店舗だった場合、かつてはそこにお店が存在したが、現在は別のところで営業中ということを周知してもらう必要があります。こちらも頭の痛い話です。

頭の痛い話の連鎖はできるだけ早い段階で断ち切るべきです。定期的なメンテナンスを陸屋根や外壁に行っていれば、雨漏りが発生するリスクを大幅に下げられます。雨漏りが発生したとしても、メンテナンスの履歴がハッキリしているので、復旧までの時間も大幅に短縮できるでしょう。

雨漏り修理などの工事費は現状を回復するための修繕費であり、経費として計上できます。税制的にもお得なのですから、できるだけ早く直してしまった方が得なのです。

現在、ビルで雨漏りが発生しているのにそのまま賃貸に出しているという方はまずいないでしょう。SNSで拡散されれば、ネットにその情報は半永久的に残るでしょうし、評判も悪くなります。

「これまで同じ業者に管理とメンテナンスを頼み続けてきたけど、しっかり管理してくれているか分からない」、「今まで面倒を見てきてもらったが、継ぐ人がいないので廃業する予定だそうだ」という方はアメピタの無料点検を利用してみてはいかがでしょうか。

無料と言えども、デジカメでしっかりと現在の状態を撮影し、その画像を見ていただきながら、しっかりと建物の状態をご説明致します。もちろん、雨漏りなどの緊急事態にも即、対応致しますので、まずは何でもご相談ください。