中古住宅の購入後に雨漏りが発覚！修理費用は誰が負担する？取るべき行動を完全解説
2025年12月25日更新
タオル
バケツ or 洗面器
ビニール袋
新聞紙 or キッチンペーパー
濡れて困る家具がある場合は毛布・段ボール
今挙げた中で、家にあるものを使って応急処置を行いましょう。
水滴を受け止める容器を置く水が落ちる位置にバケツを置きましょう。
バケツの底にタオルを敷くとポタポタと落ちる水音を軽減できます。
床を守る
容器の周りに新聞紙やタオルを広げ、床材を濡らさないようにします。
フローリングは特に水がシミになりやすいため、早めに吸水させましょう。
電気の安全確保
天井からの雨漏りが、照明・電気器具の近くなら、必ずスイッチを切りましょう。
！火災・漏電リスクを避けるため
家具や家電を移動
動かせる範囲内で、雨漏り付近から家具を移動しましょう。
近くにあるものは毛布や段ボールで下を保護することも大切です。
無理に屋根へ登らない
外で屋根を見たり、自分で補修しようとするのはやめましょう。
転落事故はプロの業者でも毎年起きています。点検は必ず専門業者へ任せてください。
あなたの状況は次のどれに当てはまりますか？
購入から1年以内 →個人売主でも請求可能。売主・仲介へ速やかに通知！ 購入から1〜2年以内
→宅建業者売主なら保証あり。
→個人売主は難しいが、証拠次第で可能性あり。 購入から2年以上
→原則買主負担。
→火災保険＋専門業者の点検がベスト。 売主が宅建業者
→2年以上でも争える場合あり。契約書を要確認。
購入してから2年以内であれば、契約不適合責任により、売主に修補義務や損害賠償義務が発生する可能性があります。
特に以下のケースでは、売主の責任が認められる傾向が強くなります。
雨漏りが以前から存在していたと考えられる跡がある
売主が雨漏りの事実を知っていた可能性がある
軽微ではなく建物価値に影響するレベルである
壁内や天井裏に古い浸水の跡が見つかる
引き渡しから2年以上経過している場合、売主に契約不適合責任を問うのは非常に難しくなります。
個人売主の場合は、1年を過ぎるとほぼ請求が認められません。
また、契約書で「契約不適合責任を免責」とされているケースも多く、実務上は買主負担で原因調査 → 修繕へ進むことになります。
ただし例外として
雨漏りが明らかに以前から続いていたと判断できる
売主が雨漏りの事実を隠していた可能性が高い
仲介業者の重要事項説明に不備があった
などの場合は争える余地がありますが、いずれにしても専門業者の調査報告書が必須となります。
売主が一般個人ではなく、不動産会社（宅建業者）である場合は保証期間が必ず2年以上となっています。
そのため
購入から2年以内 → 高確率で対応してくれる
購入から2年を少し過ぎていても、特約が不当に不利なら無効になることもある
というように、個人売主より買主に有利なケースが多いです。
「売主に責任を求められるかどうか」は、
購入から何年経っているか と 売主の属性（個人 or 宅建業者） によって大きく変わります。
そして、どのケースでも共通して大切なのは、
証拠写真・動画の記録
専門業者の調査による診断書
売主・仲介への時系列の通知
この3つです。
記録方法のポイントは次の通りです。
雨が当たっている最中の様子を動画で撮影がある
日付を入れながら、シミの拡大を継続撮影
床の濡れ具合、バケツの位置など全体を写す
可能なら屋根・外壁の外観も写真に残す
状況を言葉で説明するより映像の記録があれば、専門業者も原因を絞り込みやすくなり、調査時間の短縮、診断精度の向上、無駄な工事の回避につながります。
不安な状況であるほど、冷静な対応が難しいものですが、写真・動画記録は後の判断材料として大変役立つので、雨漏りを見つけたその瞬間からはじめてください。
中古住宅の雨漏りトラブルでよくある失敗が、とりあえず修理してしまったケースです。
原因が特定されていないまま修理すると、
売主責任を問えなくなる
本当の原因が隠れてしまう
再発してもどこを直せばいいかわからない
といった不利な状況になりがちです。
中古住宅では特に、直す前に原因を明確にすることが結果的に最短ルートになります。
雨漏りは見えている被害以上に、天井裏や壁の中で静かに進行するのが怖い点です。
木材の腐食やカビの発生が進んでしまえば、部分修理で済んだはずのものが数倍の修理費になることも珍しくありません。
不安なときほど、様子を見るより状況を知ることが大切です。
中古住宅の雨漏りは、売主との責任問題に発展しやすいという特徴もあります。
購入前から雨漏りしていたのか
売主が把握していた可能性はあるか
経年劣化ではなく欠陥と言えるか
これらを判断する際、専門業者による診断書があるかどうかで、交渉の進み方は大きく変わります。
雨水の侵入経路や劣化状況を整理し、診断書という形で状況を見える化することで、売主や仲介会社に相談する際の根拠や判断する材料になるのです。
表に出た水滴やシミよりも、見えない場所で静かに進行しているケースが圧倒的に多く、症状を見つけたときには、すでに内部の腐食・カビ・断熱材の浸水が進んでいることも珍しくありません。
購入時には問題がなかった住宅でも、気づかないうちに少しずつ劣化が進んでいるため、雨漏り＝すぐ外部修理で終わると考えるのは危険です。
症状の大小に関係なく、早めに原因を特定し内部状況を確認することを最優先しましょう。
修理をしたのに再発する
原因の断定が難しく工事が長期化する
内部の劣化により想定以上の修理費が必要になる
こうした状況は、中古住宅特有の複雑な雨漏り構造が原因です。
重要なのは、焦って工事を進めるのではなく、まず雨水の侵入経路や内部状況を正確に把握することです。
専門業者による調査と診断書があれば、「どこを直せばいいのか」「再発をどう防ぐか」が明確になり、不安や迷いを減らしながら最適な修理に進めます。
中古住宅の雨漏りは難しい問題ですが、正しい順番で対処すれば解決へ向けて動き出せます。
天井や壁に新しいシミが出ていないか
外壁のひび割れや、コーキングが痩せていないか
ベランダ防水層に浮き・割れがないか
雨の後にカビ臭や湿気を感じないか
屋根材のズレ・浮き・錆びはないか
屋根・外壁・ベランダの劣化を重点確認
リフォーム歴がある場合どこまで直したのか具体的に聞く
雨漏り跡がないか天井裏も点検
売主や仲介業者に修理記録の有無を確認
災害履歴（台風被害など）があるエリアは要注意
アメピタの雨漏り調査、点検は無料です。
点検の段階で散水試験など精密調査が必要な場合でも、事前に内容と費用を明確にご説明した上で進行しますのでご安心ください。
・雨漏りしているけどどこに相談すべきか迷っている
・売主、または不動産会社に聞くべきか悩んでいる
状況が曖昧なままでも大丈夫です。まずは情報整理から一緒にはじめましょう。
中古住宅の雨漏りは不安の大きいトラブルですが、正しい診断と再発防止を前提とした修理計画があれば必ず解決に向かいます。
「まずは話を聞きたい」でも大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
中古住宅の雨漏りのまとめ
雨漏りは応急処置と記録が最優先。状況保存が後の判断材料になります。
中古住宅の雨漏りは購入年数で対応が変動。2年以上は買主負担が基本です。
修理前に原因特定が必須。診断書で再発防止・無駄な工事回避につながります。
築年数が進んだ家は内部で雨漏りが進行しやすく、早期点検が重要。
再発防止には日常点検と劣化確認が効果的。火災保険適用の可能性も。
雨漏りは複数原因が多く、専門業者による総合調査が成功の鍵。
自己判断で修理を急がず、まず無料点検で状況把握を。
